理性看待深圳开发商降价入市，这只是一个开始 --- 牛刀阵营
理性看待深圳开发商降价入市，这只是一个开始 --- 牛刀阵营
最近，深圳房地产市场动静不小，并且有越来越大的趋势。先是万科后是金地，两大巨头降价入市。随后部分开发商明降暗降的跟进，关外的鸿荣源，深业等都以近30%幅度跟进。
今天收到了关内高尚住宅澳城的降价通知，拟降价20% - 30%，顿时引起不小的一波口水仗，因为这一行为表示深圳关内一直坚挺的价格开始松动。然而我想理性的看待这次的行为，不过是价值传导的延迟和延续效应。
很多剑客和空军争吵关于销售率的问题，似乎销售率可以看出房价的运行轨迹。可是同股票市场一样，成交量只不过是一个先行指标，如果不出现特别大的异动，是无法看到拐点的。那么以整个市场现在温水煮青蛙一样的可怜销售状况，大家又能争论出什么呢？多一套少一套又有什么区别？
通过现象看本质，现在开发商不是看销售率，而是战略上来讲各大房地产商在争抢有效客源，因为市场上高端物业的前景变得十分暗淡，客源的市场存量是有限的，错过这一次，就要等5-10年才会有新的一批“有钱人”。这么简单的关键还有开发商竟然看不清楚，大趋势在眼前，按照当前的调控，一年之内房地产很难有起色，一年之后经济运行整体出现来自海外的系统风险，次贷危机对宏观经济的影响在09年才会显现，股市的低迷会压抑更多的购买需求。并且大量的廉租房和限价房开始入市，冲击商品房市场，虽然只占整体房地产的15%，但是可以预见的是开发商又要面对15%的绝对客源流失。
在这双重环境下，房地产市场整体将面临供求十分平衡的现象，然而平衡意味着什么？平衡意味着毛利率的大幅下降，利润的下降导致银行和开发商必须缩进银根。这一现象将会持续2到3年，下一个周期将会在2012-2013年出现，土地长期保值的功能在中国并不能体现，原因大家都知道。然而靠房租获利的模式在现有价值体系下根本无法生存。
可以这样说，房地产开发商的大鱼吃小鱼的斗争已经开始了，很多没有远见和卓越管理团队的公司即将面临被清洗的命运。这么多优秀的房地产商降价促销名下物业，如果大家还是只是认为只是一个市场的噱头，那就大错特错了。首先这是战略性的一步，只有率先回流资金才能保证在未来2-3年可以度过严冬，越到后面资金回流的压力就会越大，甚至出现断流的危险。如果有人认为这是在危言耸听，好，请大家关注最近3个月土地招牌挂，几乎所有的土地以流拍告终，起拍价拿地的都是鲜有。从传统的开发商拿地到开发最快需要2年的时间来看，那么可以肯定的是未来的2-3年是被市场看空的，大家都回注重于现有市场存量的消化。现象往往反映的是本质，但是老百姓大多没有这种能力，而市场的声音又被处在强势地位的开发商所利用，所以现在开始出现的买家被套和开发商降价只是一个开始，起始于万科起始于关外，现在影响到关内，只不过是一个价值传导和后知后觉的开发商跟进的延续。
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