按揭购房能退吗？
陈先生来电反映，他去年7月与某房地产开发公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，支付首付款68640元，余款160160元办理了按揭贷款和保险。当时的商品房价每平方米2080元，现在每平方米2280元。按合同的约定今年7月31日交房。因某房地产开发公司未向市开发办申办竣工综合验收，不符合交付使用条件，另因工作变动，全家将在国庆节后迁入外地，不需要已购房屋，依据《武汉市商品房买卖合同》第九条第一种方式的约定，他已书面提出解除合同，要求该房地产开发企业按每平方米2280元计算退款，并支付违约金、贷款利息和保险费用。他询问，他的主张能否得到法律的支持？
专家解答：陈先生反映了三个方面的问题。一是逾期交付的违约责任追究，二是退款该按什么价格？三是按揭利息及保险费由谁支付？
一、房地产开发企业（以下简称该公司）应承担逾期交付的违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。如交房延期符合法律和合同中规定的解约条件，陈先生可以依法解除所签订的《武汉市商品房买卖合同》。
依据陈先生所签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，该公司应当在2002年7月31日前，将经竣工综合验收合格的商品房交付给陈先生。该公司在今年7月5日已向购房户发出书面通知，因未经竣工综合验收，逾期交房，按合同约定支付违约金。逾期超过30日的，购房人有权解除合同，也可继续履行合同。陈先生接到书面通知后，书面提出退房。依据《武汉市商品房买卖合同》第九条的约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金”。该公司提出退还陈先生已付首期款68640元，支付违约金（228800元×3％）6864元协助办理解除按揭贷款手续。
二、退房应按合同约定的售房单价计算。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。从此规定中可以看出，违约方给另一方的损失赔偿中，虽然“包括合同履行后可以获得的利益”，但这种利益（即房价增涨）应当是在签订《武汉市商品房买卖合同》时能够或可以预见到的利益。
具体到本案例，对房地产开发企业来说，该公司已提前书面通知了陈先生，从程序上讲，“属于履行合同义务符合约定”，从延期交付讲，“属于履行合同义务不符合约定”，但该公司明确表示承担违约责任，应当赔偿给陈先生造成的损失。但是，这些损失应当是双方在订立合同时能够预见到的损失，其中合同已约定的违约金很明确，已预见到，但所购（所售）房屋是否能够保值、增值，无论是房地产开发企业还是购房产都无法真正准确预见到是否真的能够升值，也不可能准确预测涨跌的幅度。从现阶段讲，一般现房单价比期房（预售商品房）单价高。
在《中华人民共和国合同法》第六十三条中“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”的规定，我市商品房的买卖执行市场价，其价格不属于“执行政府定价或者政府指导价”的范围。因此陈先生的房价纠纷也不适用此条规定。
在目前的法律、法规和司法实践当中，对于商品房买卖退房纠纷中退房的价格问题，尚无明确的、有针对性的依据可供参考。因此，陈先生主张按现行的价格退房款，可能难以得到法律支持。
三、按揭贷款利息和保险费由购房人承担。
商品房购买人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。所以，陈先生解除与该公司签订的《武汉市商品房买卖合同》并不同时解除贷款合同。也就是说，陈先生虽然不买商品房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。那么如何还呢？首先由于《武汉市商品房买卖合同》被解除，该公司退还陈先生所交房价款68640元，属陈先生向银行借款的160160元直接交还给银行，并视为陈先生已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。
《中华人民共和国担保法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，贷款合同终止后，抵押权即告消失，陈先生应办理相关解除抵押登记手续。
以按揭贷款购买商品房时，一般都会要求购房人为其所购房办理保险，保险受益人为贷款银行。解除购房合同必然牵涉到贷款银行和保险公司，由于保险法律关系是房屋买卖关系、供贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险有其自身特点。依据《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定以外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同”。也就是说，如果陈先生签订的保险合同中没有不许退保的字样，在解除《武汉市商品房买卖合同》的同时，即可解除保险合同。《中华人民共和国保险法》第三十八条规定，“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人”。所以，陈先生可依据上述规定办理抵押贷款解除和办理退保、退费手续。
综上所述，陈先生只能获取所支付款的违约金6864元和首付款68640元，并承担银行贷款利息和保险费用。
像陈先生这样的纠纷，提示注意以下几点；
一、双方在签订《武汉市商品房买卖合同》时，对有关细节，特别是违约责任一定要约定清楚。比如可以约定因房地产开发企业责任导致购房者退房时，届时房价低于签约价格的，按签约价格退款，届时房价高于签约价格的，按届时的房价退款。当然，双方签订的合同必须有对等条款，才能体现公平公正原则。因此，房地产开发企业要求因购房人原因退房的，也要约定相应对等的条款。
二、对按揭贷款、保险购房的，在合同中涉及退房的，也应明确约定相应对等的条款。
三、从购房到入住，由于办理的手续较多，时间跨度也较长，因此，购房人要保存好此间得到的各类单据、凭证。
只要购房人从中吸取经验和教训，特别重视阅读、思考《武汉市商品房买卖合同》条款，慎重签订，可以避免不必要的纠纷。一旦发生纠纷，可以作为索赔的依据，自己的合法权益才会得到保护。
