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[摘要] 很多人把购房当作一种投资手段,用手中的富余资金购买商品房,然后出租获取租金或出售赚取差价,使自己的资金升值。
很多人把购房当作一种投资手段,用手中的富余资金购买商品房,然后出租获取租金或出售赚取差价,使自己的资金升值。一般来说,房地产是一种有很高预期潜力的投资商品,其使用期长,耐用性强,而且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性,以及人们对住房、用房要求的必需性和不断增长性,使得房地产尤其是城市房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势。同时房地产本身也能从周围社区环境的改善中获得利益,社区环境的改善会不同程度地提高房地产的价格。

但是购房投资人同时也应认识到,没有风险的投资是没有的。与其他商品相比,房产的价格具有很大的变数。影响价格的因素多种多样,投资购房也有一定的风险。

认识风险

一、质量风险

由于人们居住观念的转变,对住房质量的要求也不断提高,住房更新换代的步伐将不断加快,一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此,房产置业投资者需敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展的影响,在置业时有适当的超前观念,选择符合新一代房产特征、适应信息化时代的高质量房产。不然,将会由于房产质量落后造成房产价格的下跌。

二、环境风险

城市的发展和交通条件等居住环境的变化可改变原有地段的价值。房产价值与其所处的公共环境好坏是联系在一起的。公共环境由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风险。所以,买房人必须注意公共环境风险,仔细地考察周边公共环境,结合城市发展规划进行前瞻性的考虑。

三、价格风险

一个国家的经济增长率高且持续发展,必然会刺激房地产业的快速发展,新楼盘不断涌现,有效供给不断增加,使房地产业一片繁荣,商品房大量上市,价格坚挺,给购房者以充分的选择余地。但是,不动产的波动性相对股市虽然要小一些,可仍然有波动风险,特别是在某些特定情况下,其波动幅度还很大,那时的房价可能会一落千丈。所以投资者在买房时,对这一点应有清醒的认识。

承担风险

房地产业是一种高投入、高收益的特殊行业,通常获利机会越大,相应承受的风险也越多。房地产投资中也有一些值得投资者关注的问题:

1、入市资金量相对较大

股市等投资产品仅需万元左右就可入市操作,而个人投资一套房产至少需几十万元的资金,即使贷款也需要5万元以上的首批资金。此后较长的一段时间内每月还将负担一笔数额不小的还贷金额,因此进入房产投资市场的准入门槛相对较高。

2、所需专业知识较多

房地产投资不像存款、股票等投资方式,它的专业性较强,需要投资者具备一定的专业知识,其中包括把握房地产市场的走势,了解宏观经济运行情况,以及掌握一定的与房产相关的建筑等专业知识,只有这样才能保证投资的准确性,从而获得超额的利润。

3、经济性风险

房地产商品不同于一般的商品,即使是外形、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就将有很大差异,这种特征也是一个投资者需要注意的不定因素,所以投资者在投资房地产时,一定要注意不同位置上同一类房屋价格的差距,以免遭受损失。

4、自然风险

房地产投资者还要承担自然灾害等人力不可抗拒因素所带来的风险,如地震、洪涝、飓风等自然现象都会使投资者遭受损失,这种风险虽不常发生,但一旦发生,所带来的危害是巨大的,投资者在心理上应有所准备。

5、信息风险

在住宅投资的选择中,也应该多了解市场信息,主要是多了解政府的规划,一是要关注政策倾斜力度较大的热点地区;二是要关注地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。城市发展的经验告诉我们:地铁旁的住宅升值潜力最大,而且惊人。

减小租金回报风险

首先,投资性项目的地理位置至关重要,投资者应该考虑相对地理区域和绝对地理区域两个因素。相对地理区域是指项目周边的大环境,绝对地理区域是指项目本身的小环境。

大环境应该包括:市场可提供的总需求、交通、市政配套、就医、就学、安全、娱乐等。小环境应该包括:项目自身配套、质量、绿化、车位、物管等。其次,投资者还应有良好的心态。一要确定合理的投资回报率。相对于一些大城市居住性房产租赁市场而言,平均租金回报率达到15％已经是相当可观的了,投资者应该对投资回报率有正确的预期。二要选择合理的户型。作为居住性房产的投资,合理的户型是非常重要的。对于承租者而言,“分得开,住得下＂是他们的首选。三要多种选择,量力而行。投资居住性房产的目的是取得合理的出租回报,可选择的房产品种很多,商住公寓、普通公寓、高档住宅、普通住宅、二手房等等,关键在于投资者自身的资金实力如何。

规避风险

上述几种情况,是每一个投资房地产的人都可能遇到的。但是,投资者只要在投资时,做到具体情况具体分析,谨慎投资,就可以规避各种风险。

“租金回报”投资房产谨防风险

现在不少人采用贷款买房、以租还贷的投资方式进行房产投资。这种投资方式虽然所需入市门槛不高,但同样具有风险。

风险之一来自项目选择有些新开盘项目的开发商在对外宣传中,往往通过假定的租金标准和计算公式,推算给客户的投资回报率,有的居然高达30％以上。其假定的租金标准往往是依据同区域或临近区域租金最高的物业租价。但是实际上,租赁市场的价格往往是由多方面的因素所决定的。一个项目得到租赁市场的认可到成为高出租率项目需要相当长的市场培育期,同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。随着新项目的竣工和投放市场,原来的高回报率将被平抑。

另外,租金不是纯收入。出租投资的前期投入除购房款外,还应包括国家规定的税、费。尤其是中高档项目,一般租户会要求随房提供精装修、全家电和其他生活必需品,这笔投入也应该计入房产的前期总投入。另外,任何租赁项目不会达到全年满租期。再有,按照国家规定,投资者出租经营房屋所得要交纳个人所得税;对于高档居住房产委托经纪公司出租还须交纳一个月的租金。另外,物业、供暖、保安、保洁等费用是否包含在租金之内还须投资者与承租者协商确定。所以如果把预测租金当做纯收入,肯定达不到预期的目标。

风险之二来自租赁市场租赁市场的价格主要还是靠市场供求来决定的,相对范围内的市场总供给量和市场总需求量的变化将直接影响市场的价格。出租投资是在相当长的时间内追求相对平稳的回报率,但同区域供给加大会造成租金的波动,投资者应考虑长期投资的实际利益。