房产中的基本数学问题

房产中的基本数学问题
一.为什么收入永远赶不上房价?

　　因为房价一般为家庭年收入的8-15倍,如果两者同比例上升,尽管倍数不变,但两者的绝对数差值必然越来越大,所以收入赶不上房价.

　　举例说明:比如上海房价中位线100万元,家庭收入中位线10万元,家庭储蓄中位线30万元.

　　假设房价和收入均以每年5%的速度上升,则五年后,上海的房价中位线到达127.6万元,家庭收入到达12.76万元,储蓄达到38.28万元,原房价和储蓄的差额为70万元,现扩大到127.6-38.28=89.32万元,即需多按揭19.32万元,而五年后家庭收入仅增加了2.76万元,因此会感觉收入赶不上房价.

　　那如果工作再努力一些呢,房价涨5%,我的收入每年涨10%,投资也赚10%,五年后房价还是127.6万元,家庭收入16.1万元,储蓄达到48.3万元,原需按揭70万元,现在按揭127.6-48.3=79.3万元,还是多付了9.3万元,家庭收入增加了6.1万元,仍然会感到累.

　　又有空军说,房价涨5%,我每年收入涨20%,投资也涨20%,那我就不算了,你绝对属于金字塔顶峰的,房价的涨跌和你无关.

　　最后回过来看事实,事实就是收入的涨幅其实是不可能达到房价的涨幅的,我刚才的计算其实是一种理想中的状态,属于空想,如果我们把这二十年以来房价走势和居民收入走势对比一下的话,就会发现我描绘的其实就是传说中的社会主义了,但问题是我们还在初级阶段呢.

　　二.投资为什么赶不上房价?

　　先声明,我说的是社会平均投资水平,那种炒权证一天就赚300%的股神不在讨论之列.

　　因为房产的70-80%按揭决定了他属于信用交易,收益风险被同步放大,但长期来看,只能是收益放大,房市上赚一块钱,股市上要赚三到四块才能赶上,所以投资赶不上房价.

　　说一个95年的经典案例,327国债期货,这个东西是低保证金的杠杆交易,092国债涨2.5元,你的保证金就翻番,如果我们有最简单的逻辑就会发现,随着国债到期日的临近,它的价格必定是越来越高,所以一路做多只会赢钱,但市场上偏偏有不信邪的空军,一定要逆流而上,做空这个期货,结果就是最大的空头万国证券以破产被兼并告终,而敢于在这个品种上做多的收益都以十倍计.

　　接下来用数字说明一下,还是30万元投资款,房价100万,现在买按揭70万元.

　　如果房价和投资收益同步,每年5%,五年后投资款38.28,房价127.6,按揭89.32万,多付19.32万.

　　如果股票做的再好些,一年赚10%,五年后投资款48.3,房价127.6,按揭款79.3,多付9.3万

　　再好一些,一年赚15%,五年后60万,房价127.6,按揭67.6,少按揭2.4万元.

　　需要指出的是,5年年平均赚15%,在国际上可以最优秀的基金经理人了.尽管我股票做的不算差,但这个收益率我是不敢保证的.

　　最后补充一句,以目前中国股市的热度来看,仍然可以搏一搏,如果上海日均成交量在1500亿以上,晚一步买房也无不可,毕竟有机会成本在这里.
　　
　　三.为什么租售比低于利息仍然可以买房?

　　仍以上海为例,上海目前的租金/房价基本在年收益率4%左右,即100万左右的装修二房可以租到3000元,如果扣除了物管和装修折旧,这个数字可能还要低一些,估计在3%上面一点.

　　目前商业按揭的利息是6.12%,所以空军要问,如果投资房产,我付了6.12%的利息却只能换得3%的收益,我不是亏了吗?

　　这个问题分二方面来回答,首先房产从属性上来讲是属于资本市场的,他的收益大头来源于投资者对投资产品未来的期望,炒房的看重的是房子未来的升值空间,租金只是副产品,有了更好,没有影响也不大,更何况对比股票市场,3%的股息率是不算低的.

　　其次回到数学上,还是那个例子,房屋100万,按揭70万,每年的利息是22000不到一些(有贷款计算机的,空军可以核实一下),每月的租金按3000计,一年收入36000元,扣除物管和装修折旧6000元,实得30000元,比支出的银行利息还多出8000元.

　　从以上的计算可见,租售比是按房屋全价算的,按揭利息支出是按贷款额用公式算的,不是说你贷100万,每年就按100万的6.12%计息,以租金抵冲贷款利息是足够的,至于本金部分那本来就是你应该支付的.